【2026年版】住宅ローン控除が激変！中古住宅が「新築並み」に優遇される改正ポイント完全解説

「中古マンションは控除が少ないから、やっぱり新築がいい」──。 住宅購入を検討したことがある人なら、一度はこう考えたことがあるのではないでしょうか。

2026年度の税制改正で、この常識が完全に覆ります。

今回の改正を一言でまとめるなら、「新築には厳しく、中古には優しく」。 中古住宅の住宅ローン控除が大幅に拡充され、省エネ性能の高い中古住宅であれば新築とほぼ同等の控除を受けられるようになりました。

この記事では、改正のポイントを整理した上で、**「改正前後でいくら得するのか」**を具体的な数字で検証していきます。

2026年度改正の全体像：何が変わったのか

まず、今回の改正で変わった主要なポイントを一覧で整理します。

注目すべきは最後の行です。省エネ基準を満たさない新築住宅は、住宅ローン控除の対象外になりました。 一方で中古住宅は、省エネ性能に関わらず控除対象が維持されています。まさに「新築には厳しく、中古には優しく」という方向性が鮮明です。

中古住宅の控除額、実際にいくら増えるのか？

では、具体的に中古住宅の控除額がどう変わるのか、省エネ性能の区分ごとに見ていきましょう。

中古住宅（既存住宅）の住宅ローン控除比較

最大の恩恵を受けるのは「長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅」に該当する中古住宅です。

改正前の最大控除額は210万円（3,000万円 × 0.7% × 10年）でしたが、改正後は318.5万円（3,500万円 × 0.7% × 13年）に。約108万円もの増額です。

一方で注意したいのが「省エネ基準適合住宅」の区分。控除期間は13年に延長されましたが、借入限度額が3,000万円から2,000万円に引き下げられたため、最大控除額は210万円→182万円とむしろ28万円減少しています。

子育て世帯は「爆発的な優遇」に

今回の改正で最も大きな恩恵を受けるのが、子育て世帯（19歳未満の子を有する世帯）と若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満の世帯）です。

これらの世帯には借入限度額の上乗せ措置が適用され、中古住宅でありながら新築住宅と同等の借入限度額が適用されます。

子育て世帯が中古の長期優良住宅を購入した場合

最大控除額が210万円から409.5万円へ、約2倍に跳ね上がります。

これは「子育て世帯が中古の長期優良住宅を買う」という組み合わせが、今回の改正で最も税制上有利になるケースです。 新築の長期優良住宅と同じ借入限度額4,500万円が適用されるため、**「わざわざ高い新築を買わなくても、同じ控除が受けられる」**という状況が生まれました。

床面積40㎡への緩和──コンパクトマンションが射程圏内に

これまで住宅ローン控除を受けるには原則「床面積50㎡以上」の要件がありました。 今回の改正で中古住宅の床面積要件が50㎡から40㎡に緩和されます（合計所得金額1,000万円以下の場合）。

この変更のインパクトは大きく、特に都心部での購入を検討している人にとっては朗報です。

• 1LDK〜コンパクト2LDK（40〜49㎡）のマンションが控除対象に
• 単身者やDINKsが購入しやすい価格帯の物件で控除が使える
• 都心の駅近コンパクトマンションという選択肢が広がる

「買取再販住宅」が新築と同等に──リノベ物件の逆転劇

今回の改正で見逃せないのが、買取再販住宅の扱いです。

買取再販住宅とは、不動産会社が中古住宅を買い取り、リノベーション・リフォームして販売する住宅のこと。 これまでは中古住宅と同等の控除内容でしたが、改正後は新築住宅と同等の控除内容に格上げされます。

特に長期優良住宅に認定されたリノベーション物件であれば、新築と同じ借入限度額4,500万円が適用されます。 築古でも性能が担保されたリノベ物件は、税制上は新築と全く同じ扱いになるわけです。

これにより、「新築の高い物件価格＋同等の控除」と「中古の安い物件価格＋同等の控除」を比較したとき、買取再販住宅が圧倒的に有利になるケースが増えるでしょう。

シミュレーション：中古マンション購入で控除額はいくら変わる？

ここまでの改正ポイントを踏まえ、具体的なシナリオで控除額をシミュレーションしてみましょう。

シナリオ：都内の中古マンション（長期優良住宅）を5,000万円で購入

控除額の比較結果

13年間で約108万円の追加節税。 これは決して小さい金額ではありません。

ローン残高が借入限度額を上回っている限り、毎年一定の控除が受けられるため、5,000万円の借入であれば長期にわたって限度額を下回ることはなく、フルに控除を活用できます。

新築 vs 中古、どちらが有利になったのか？

今回の改正で「新築の優位性」はどう変わったのか、同じ性能ランクで比較してみましょう。

長期優良住宅の場合：新築 vs 中古（一般世帯）

新築と中古の最大控除額の差は91万円です。

ここで考えてみてください。都内の新築マンションと中古マンション（築10〜15年）の価格差は、同じエリア・同じ広さで1,000万〜2,000万円以上開くことも珍しくありません。 91万円の控除差のために1,000万円以上高い新築を選ぶのは、経済合理性の観点からは疑問が残ります。

控除期間が同じ13年に揃ったことで、「控除のために新築を選ぶ」という理由は大幅に弱まりました。

2028年の「崖」に要注意

今回の改正にはひとつ大きな注意点があります。

2028年以降、省エネ基準適合住宅（新築・買取再販）は住宅ローン控除の対象外になります。 対象として残るのは、より性能の高い「長期優良住宅」「低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」のみ。

つまり、住宅ローン控除をフル活用したいなら：

• 新築・買取再販を検討する場合：2027年12月31日までの入居が実質的な期限
• 中古住宅を検討する場合：2028年以降も省エネ基準適合住宅は13年間控除の対象（影響なし）

ここでも中古住宅の相対的な有利さが際立ちます。

まとめ：2026年の住宅購入戦略

今回の税制改正を踏まえた、住宅購入の判断ポイントを整理します。

改正で得する人

• 中古の長期優良住宅・ZEH水準住宅を検討している人 → 控除期間+3年、借入限度額+500万円で最大108万円の追加節税

• 子育て世帯で中古住宅を検討している人 → 最大控除額が210万円→409.5万円と約2倍に

• 都心のコンパクトマンション（40〜49㎡）を検討している人 → 床面積要件緩和で控除対象に

• 買取再販のリノベーション物件を検討している人 → 新築と同等の控除が受けられるように

改正で損する人

• 省エネ性能の低い新築住宅を検討している人 → 控除対象外に。購入を急ぐか、性能の高い物件を選ぶ必要あり

「あなたのケース」で試算しよう

住宅ローン控除の節税効果は、借入額・金利・年収・物件の省エネ性能によって大きく変わります。 「自分の場合、どれくらい控除を受けられるのか」「控除を加味しても賃貸のほうが得なのか」──この疑問に答えるには、あなた自身の条件でシミュレーションしてみるのが一番です。

「Rent or Buy」シミュレーターでは、住宅ローン控除を含めた35年間の総資産シミュレーションを、登録不要・完全無料で行えます。 今回の税制改正で得をするのか損をするのか、まずは数字で確認してみてください。