【2025-26年版】金利0.75%時代到来！変動金利は危険？「固定」に逃げるべき損益分岐点を徹底検証

「日銀が追加利上げ」「変動金利がついに上がる」──。 連日のニュースを見て、マンション購入へ踏み切るのを躊躇していませんか？ あるいは、「今のうちに全期間固定でロックすべきか？」と焦っているかもしれません。

結論から申し上げます。 思考停止で「安心だから」と固定金利を選ぶのは、数百万円単位で「損」をする可能性が高い選択肢です。 しかし、「絶対に変動金利が良い」わけでもありません。重要なのは、あなたの家計がリスクに耐えられるかどうかです。 今回は、政策金利0.75%時代における「変動 vs 固定」のファイナルアンサーを、具体的なシミュレーションで提示します。

政策金利0.75%時代、変動金利はどう動く？

まず、前提となる直近の政策金利の動きを整理しましょう。 日銀は、2024年3月にマイナス金利を解除して17年ぶりの利上げを決定しました。 そして、2025年12月に日本銀行の金融政策決定会合により政策金利が0.75%に到達しました。その結果、住宅ローン市場には以下の圧力がかかっています。

• 変動金利（ネット銀行最優遇）: 0.3%台の時代は終了し、現在は0.5%〜0.6%が最低ラインへ。
• 固定金利（フラット35等）: 将来の上昇リスクを織り込み、1.8%〜3.0%付近で推移。

「5年ルール」「125%ルール」はあなたを守らない

多くの銀行マンは「金利が急上昇しても、5年間は返済額が変わらないから安心ですよ（5年ルール）」と言いますが、これは大きな罠です。

返済額が変わらないだけで、中身の「利息」の割合は増えています。もし急激に金利が上がれば、毎月の返済額がすべて「利息」に消え、元金が1円も減らない（未払利息の発生）という事態すら起こり得ます。 「支払いが変わらない＝安全」ではありません。「借金が減らない＝リスク」なのです。

シミュレーション対決！変動(0.6%) vs 固定(1.8%)

抽象論はここまでにして、数字で白黒つけましょう。 都内のマンション購入でありがちな「7,000万円・35年ローン」を組んだ場合、変動と固定でどれだけの差がつくのか。「Rent or Buy」のエンジンで試算しました。

前提条件

• 借入額：7,000万円
• 返済期間：35年（元利均等）
• 頭金等: なし

比較する3つのプラン

• プランA（楽観）：変動金利 0.7%（全期間変わらないと仮定）
• プランB（守り）：固定金利 2%
• プランC（現実的リスク）：変動0.7%でスタートし、5年後に「2.5%」へ急上昇した場合

衝撃のシミュレーション結果

解説：固定金利は「1,800万円以上」の保険料

見ての通り、A（変動維持）とB（固定）の差額は約1,800万円です。 初めから固定金利を選ぶということは、「将来金利が上がるかどうかわからない不安」を解消するために、都内の新築マンションの頭金や、子供の教育費1人分をドブに捨てるのと同義と言えます。

さらに注目すべきはC（5年後に2.5%へ急騰）のパターンです。 当初の固定金利（2%）を上回る「2.5%」に跳ね上がったとしても、総支払額は35年で固定金利（B）と数十万円の差しかありません。 これは、「最初の5年間、0.7%という激安金利で元金を猛烈に減らせた効果」が効いているためです。

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それでも「固定金利」を選ぶべき人とは？

ここまで変動金利の優位性を説いてきましたが、固定金利が「正解」になるケースも間違いなく存在します。 それは「損得」ではなく、「リスク許容度」と「メンタル」の問題です。 以下のチェックリストに当てはまる方は、固定金利（または固定期間選択型）を検討すべきです。

• 資産に余裕がなく金利上昇で収支がギリギリになりかねない人
  変動金利で借りて、もし金利2-3%が上がったら生活が破綻するという状態なら、絶対に固定金利にすべきです。変動金利は「余裕資金がある人」のための商品です。 逆に、すでに十分な金融資産を持っていたり資産性が堅い物件を購入する場合は、変動金利の方が期待値的には合理的な選択となります。

• 金利ニュースを見るのがストレスな人
  「日銀総裁の発言」や「長期金利の動向」のニュースを見るたびに、「ローン返済額が増えるかも…」と胃が痛くなるなら、その精神的コストは計り知れません。 「高い利息を払ってでも、35年間の『枕を高くして眠れる権利』を買う」と考えれば、固定金利は決して高い買い物ではありません。

• 今後数年で金利が高騰すると確信している人
  もしあなたが、「日本の金利は数年以内に3%〜4%を超える」という強い相場観を持っているなら、今のうちに2%前後で固定するのは賢明な投資判断になります。

まとめ：あなたの「金利耐久力」は何%？

「変動金利は怖い」という感情論は捨ててください。 重要なのは、あなたの年収と借入額で、「金利が何%まで上がっても家計が破綻しないか」を知っておくことです。

• 金利が3%になっても、毎月の収支は黒字ですか？
• その時、子供の教育費と重なっても大丈夫ですか？
• 浮いた差額を投資に回した場合、最終的な資産はいくらになりますか？

これらを頭の中で計算するのは不可能です。だからこそ、ツールを使ってください。 「Rent or Buy」シミュレーターでは、独自のアルゴリズムで「機会損失」を計算し、あなたの家計が耐えられる限界点を瞬時に可視化します。 銀行の窓口に行く前に、まずは自分で武装しましょう。 「なんとなく固定」で数千万円損する前に、現実的なシミュレーションを試してみてください。